Kim Đô City – dự án đô thị gắn với công trình BT TL.286

Kim Đô City là tên thương mại của Dự án Khu đô thị và dịch vụ phía Tây thị trấn Chờ, huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh (nay là Xã Văn Môn và Xã Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh), do Công ty Cổ phần Đầu tư Nhà và Thương mại Hưng Ngân làm chủ đầu tư. Đây là dự án BT (xây dựng - chuyển giao), trong đó Hưng Ngân Group thực hiện công trình hạ tầng giao thông TL.286 và được hoàn trả bằng quỹ đất đối ứng theo cơ chế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Năm 2012, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Văn bản số 540/UBND-XDCB, chấp thuận cho Hưng Ngân Group khảo sát và lập quy hoạch dự án với quy mô định hướng ban đầu gần 500 ha, gồm Phân khu A và Phân khu B. Quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết lần lượt được phê duyệt tại Quyết định số 236/QĐ-SXD, ngày 30/12/2014 và Quyết định số 340/QĐ-SXD, ngày 20/11/2015.

Ngày 8/3/2017, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 302/QĐ-TTg, chấp thuận đầu tư Dự án Khu đô thị và dịch vụ phía Tây thị trấn Chờ – Phân khu A với quy mô 246,36 ha.

Ngày 9/2/2018, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 95/QĐ-UBND, quyết định chủ trương đầu tư Phân khu A – Khu 3 với quy mô khoảng 75 ha. Tháng 5/2019, công trình cải tạo, nâng cấp tuyến TL.286 do Hưng Ngân Group đầu tư theo hợp đồng BT đã hoàn thành và được đưa vào sử dụng.

Ngày 5/5/2020, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 158/QĐ-UBND, giao đất đợt đầu cho Hưng Ngân Group với tổng diện tích khoảng 22,78 ha. Ngày 20/8/2020, Quyết định số 1132/QĐ-UBND được ban hành, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư hoàn thành công trình TL.286.

Như vậy, đến năm 2020, Hưng Ngân Group đã hoàn thành công trình BT, nhưng diện tích đất đối ứng được giao mới đạt 22,78 ha, tương đương khoảng 30% tổng quy mô khoảng 75 ha của Khu 3. Từ đây, quá trình triển khai đồng bộ Kim Đô City phát sinh những vướng mắc kéo dài cần được rà soát và xử lý.

Vì sao Kim Đô City chưa thể triển khai đồng bộ?

Phần diện tích 22,78 ha được giao trong đợt đầu chủ yếu gồm đất ở và đất cây xanh, công viên; chưa bao gồm đầy đủ quỹ đất dành cho giáo dục, y tế, thương mại và dịch vụ theo quy hoạch tổng thể.

Vì vậy, Hưng Ngân Group chỉ có thể triển khai các hạng mục trong phạm vi đất được giao và chưa đủ điều kiện để hình thành đồng bộ hệ thống hạ tầng xã hội, tiện ích cần thiết của một khu đô thị hoàn chỉnh. Việc chưa có đầy đủ các chức năng thiết yếu này đã ảnh hưởng đến khả năng vận hành, thu hút cư dân và sức hấp thụ của các sản phẩm được triển khai trong giai đoạn đầu.

Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến việc kéo dài tiến độ là do chưa thống nhất dứt điểm phương án thanh toán hợp đồng BT giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền của tỉnh Bắc Ninh cũ và Hưng Ngân Group, đặc biệt là việc xác định giá trị hoàn vốn công trình, cơ chế đối trừ bằng quỹ đất và thời điểm xác lập giá đất để thanh toán.

Bên cạnh đó, sự thay đổi của hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư theo hình thức BT và quản lý, sử dụng tài sản công trong giai đoạn 2017–2025 cũng làm phát sinh yêu cầu rà soát lại toàn bộ hồ sơ pháp lý, phương án tài chính và giá trị quỹ đất đối ứng, dẫn đến việc dự án chưa thể hoàn tất thủ tục để triển khai đồng bộ theo quy hoạch.

Dù công trình TL.286 đã hoàn thành, được đưa vào sử dụng, dự án đối ứng vẫn chưa có đủ cơ sở để tiếp tục triển khai trên toàn bộ phạm vi theo quy hoạch.

Từ quá trình rà soát đến các quyết định tháo gỡ

Thực hiện chủ trương tại Nghị quyết số 161/2024/QH15 của Quốc hội về tiếp tục rà soát, xử lý các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý; đồng thời, trên tinh thần Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và thông báo của Văn phòng Trung ương Đảng về việc rà soát kiến nghị của doanh nghiệp, hồ sơ Kim Đô City đã được các cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương và địa phương tiếp nhận, xem xét.

Tại tỉnh Bắc Ninh, quá trình rà soát tổng thể được thực hiện với sự tham gia của Sở Tư pháp, Thanh tra tỉnh và các cơ quan chuyên môn liên quan. Kết quả rà soát cho thấy trình tự, thủ tục đầu tư của dự án về cơ bản được thực hiện theo quy định. Các nội dung còn vướng mắc chủ yếu tập trung vào phương pháp xác định giá trị công trình làm cơ sở hoàn trả vốn, cơ chế thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất đối ứng và thời điểm xác định giá đất dùng để thanh toán.

Trên cơ sở đó, UBND tỉnh Bắc Ninh đã chỉ đạo các sở, ngành liên quan và Hưng Ngân Group thực hiện các nội dung cần khắc phục, tiếp tục hoàn thiện hồ sơ và báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định theo quy định.

Ngày 27/6/2025, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Văn bản số 426/UBND-XDCB về việc tiếp tục xử lý các nội dung liên quan đến dự án. Đây là cơ sở để tiếp tục hoàn thiện hồ sơ và trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Ngay sau đó, ngày 1/7/2025, tỉnh Bắc Ninh và tỉnh Bắc Giang chính thức hợp nhất thành tỉnh Bắc Ninh theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 của Quốc hội. Trong quá trình kiện toàn tổ chức bộ máy sau hợp nhất, hồ sơ Kim Đô City tiếp tục được UBND tỉnh Bắc Ninh sau hợp nhất tiếp nhận, kế thừa và xem xét theo thẩm quyền.

Ngày 27/11/2025, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 468/QĐ-UBND, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị và dịch vụ phía Tây thị trấn Chờ – Phân khu A với quy mô khoảng 171 ha.

Tiếp đó, ngày 12/1/2026, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 23/QĐ-UBND, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư Phân khu A – Khu 3 với quy mô khoảng 77 ha, đồng thời xác định đây là dự án hoàn trả vốn đối ứng cho công trình cải tạo, nâng cấp TL.286 theo hợp đồng BT.

Các quyết định trên đã làm rõ phạm vi, quy mô và căn cứ triển khai của Phân khu A và Khu 3, qua đó tháo gỡ những nút thắt pháp lý kéo dài của dự án.

Cơ sở để Kim Đô City tiếp tục triển khai

Điểm khác biệt quan trọng của Kim Đô City ở giai đoạn hiện tại là các nút thắt pháp lý liên quan đến quy mô dự án, chủ trương đầu tư và mối quan hệ giữa công trình BT và dự án đối ứng đã được làm rõ thông qua các quyết định điều chỉnh của cơ quan có thẩm quyền.

Trên cơ sở đó, Hưng Ngân Group đã ký hợp đồng với Skidmore, Owings & Merrill (SOM) - đơn vị tư vấn kiến trúc và quy hoạch hàng đầu thế giới đến từ Hoa Kỳ, để nghiên cứu, cập nhật đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Kim Đô City.

Đến nay, hồ sơ và đồ án quy hoạch đã được nộp tới cơ quan có thẩm quyền. Chủ đầu tư Hưng Ngân Group cùng SOM đang tiếp tục cập nhật, hoàn thiện theo hướng tổng thể, đồng bộ, bảo đảm phù hợp với quy hoạch cấp trên, hiện trạng hạ tầng và định hướng phát triển đô thị của tỉnh Bắc Ninh sau hợp nhất.

Sau khi đồ án quy hoạch được cập nhật, dự án sẽ tiếp tục được triển khai theo đúng trình tự pháp luật, dưới sự hướng dẫn và quản lý của UBND tỉnh Bắc Ninh cùng các sở, ngành liên quan.

Trong quá trình triển khai, Hưng Ngân Group cam kết công bố thông tin trên cơ sở các văn bản pháp lý chính thức; đồng thời phân định rõ nội dung đã được phê duyệt và nội dung đang trong quá trình thực hiện. Qua đó, khách hàng, nhà đầu tư và các bên liên quan có thể theo dõi tiến độ dự án một cách đầy đủ, minh bạch và có cơ sở.